blog Maria Fernanda Roda Roca October 15, 2026
¿Estás pensando en comprar un apartamento en Nueva York desde México, Colombia, España o cualquier otro país?
Comprar una propiedad en Manhattan puede ser una excelente manera de invertir en dólares, diversificar tu patrimonio o tener una segunda residencia en una de las ciudades más importantes del mundo.
Pero hay algo que siempre les explico a mis clientes: el precio del apartamento es solo una parte de la inversión.
Cada edificio tiene sus propias reglas, los procesos de compra pueden ser diferentes y existen gastos que muchos compradores extranjeros desconocen.
Soy María Fernanda Roda Roca, agente inmobiliaria licenciada en Nueva York y fundadora de Nieuw Nederlandts Realty LLC, una inmobiliaria boutique especializada en acompañar a compradores internacionales.
En esta guía quiero explicarte, de manera sencilla, todo lo que debes tener en cuenta antes de comprar un apartamento en Manhattan.
¡Sí! No necesitas ser ciudadano estadounidense ni tener una Green Card para comprar una propiedad en Nueva York.
Puedes vivir en México, Colombia, España, Bolivia o prácticamente cualquier otro país y comprar un apartamento en Manhattan.
Tampoco es necesario vivir permanentemente en Estados Unidos.
Puedes comprar una propiedad para utilizarla cuando visites Nueva York, para que viva un familiar o para generar ingresos mediante un alquiler.
Lo importante es conocer los requisitos del edificio y contar con la documentación necesaria.
No necesariamente.
Puedes comprar un apartamento a tu nombre o mediante una empresa, como una LLC (Limited Liability Company).
La LLC es una estructura legal que algunas personas utilizan para tener propiedades o realizar inversiones en Estados Unidos.
Sin embargo, no todos los compradores necesitan una LLC y no todos los edificios permiten comprar mediante este tipo de empresa.
La mejor opción dependerá de tus objetivos, tu situación fiscal y las reglas del edificio. Por eso recomiendo evaluar esta decisión con un abogado y un contador antes de realizar la compra.
Este es uno de los puntos más importantes y una de las razones por las que algunas compras se retrasan.
Aunque tengas el dinero disponible para comprar, el vendedor y el edificio pueden solicitar documentación antes de continuar con la operación.
Es el documento principal para verificar tu identidad como comprador extranjero.
Sirven para demostrar que tienes el dinero disponible para comprar la propiedad.
Por ejemplo, si quieres comprar un apartamento de US$1,000,000, debes poder demostrar que cuentas con los fondos necesarios para cubrir el precio y los gastos adicionales de la compra.
Dependiendo de la operación, pueden solicitarte información para conocer de dónde provienen los fondos.
Por ejemplo, pueden provenir de tus ahorros, de la venta de una propiedad, de inversiones o de actividades empresariales.
Algunos edificios solicitan información adicional sobre la situación financiera del comprador, especialmente en las cooperativas o co-ops.
Si decides comprar a través de una empresa, pueden solicitarte los documentos de constitución y la identificación de sus propietarios.
Porque en Nueva York las propiedades pueden venderse rápidamente.
Imagina que encontramos un apartamento que te encanta, presentamos una oferta y el vendedor nos solicita los estados de cuenta bancarios.
Si necesitas varios días para conseguirlos, podrías perder tiempo valioso.
Mi recomendación es sencilla: antes de buscar el apartamento ideal, asegúrate de tener tus documentos financieros organizados.
En Nueva York existen diferentes tipos de edificios residenciales, pero dos de los más comunes son los condominiums (condos) y las cooperatives (co-ops).
Aunque ambos puedan parecer apartamentos tradicionales, funcionan de manera diferente.
Un condo es un apartamento del que eres propietario directamente.
Generalmente, este tipo de edificio ofrece mayor flexibilidad para compradores internacionales.
Muchos condos permiten utilizar el apartamento como segunda residencia, comprar mediante una LLC o alquilarlo a otras personas, aunque cada edificio tiene sus propias reglas.
Por eso, antes de presentar una oferta, siempre es importante revisar qué permite y qué prohíbe el edificio.
En un co-op, en lugar de comprar directamente el apartamento, compras acciones de la cooperativa propietaria del edificio. Esas acciones te dan derecho a vivir en una unidad específica.
Los co-ops suelen tener requisitos financieros más estrictos.
Algunos incluso exigen entrevistas personales con sus juntas directivas, conocidas como boards.
También pueden establecer restricciones sobre alquileres, segundas residencias y compras mediante empresas.
En muchos casos, un condo puede ser una alternativa más conveniente por la flexibilidad que ofrece.
Sin embargo, no significa que todos los condos sean iguales.
He visto edificios con reglas y procesos muy diferentes, incluso cuando están ubicados a pocas calles de distancia.
No existe un tiempo exacto para todas las propiedades.
Algunas compras pueden avanzar relativamente rápido, mientras que otras requieren varias semanas adicionales por la revisión de documentos y los procedimientos internos del edificio.
Comenzamos definiendo el presupuesto, la ubicación, el tamaño del apartamento y el objetivo de la compra.
No es lo mismo buscar una segunda residencia que un apartamento destinado a generar ingresos por alquiler.
Cuando encontramos una propiedad que cumple con tus expectativas, presentamos una oferta al vendedor.
Aquí también podemos negociar aspectos como el precio, la fecha de cierre y otras condiciones de la compra.
En Nueva York es habitual trabajar con un abogado inmobiliario, quien revisa el contrato y los documentos legales de la propiedad.
Generalmente, al firmar el contrato se entrega un depósito, que en muchas operaciones equivale aproximadamente al 10% del precio de compra. Este porcentaje y las condiciones pueden variar.
Dependiendo del tipo de propiedad, debemos presentar una solicitud con los documentos que exige la administración.
Algunos edificios tienen procesos sencillos y otros requieren una revisión más detallada.
Una vez que se cumplen los requisitos legales y del edificio, se coordina el cierre de la compra.
Es el momento en que se completa el pago y se formaliza la transferencia de la propiedad.
En determinadas operaciones es posible organizar una compra sin que el comprador viaje a Nueva York para cada etapa. Algunos documentos pueden firmarse a distancia o mediante un poder legal, siempre que las partes correspondientes lo acepten.
Esto debe organizarse con anticipación.
Aquí llegamos a uno de los puntos más importantes.
Además del precio de compra, existen gastos adicionales llamados closing costs o gastos de cierre.
Son los pagos que debes considerar para completar legalmente la operación.
Honorarios del abogado
El abogado se encarga de revisar el contrato, los documentos legales y los aspectos jurídicos de la operación.
Sus honorarios pueden variar según la complejidad de la compra.
Mansion Tax: el impuesto que muchos compradores desconocen
A pesar de su nombre, no necesitas comprar una mansión para pagarlo.
En Nueva York, cuando compras una propiedad residencial de US$1 millón o más, se aplica este impuesto.
Por ejemplo:
Si compras un apartamento de US$1,200,000, el Mansion Tax es del 1%, equivalente a US$12,000.
Si compras una propiedad de US$2 millones o más, la tasa aumenta según el precio.
Es un gasto importante que debes incluir en tu presupuesto desde el principio.
Gastos de registro y verificación de la propiedad
Pueden existir pagos relacionados con el registro legal del apartamento, la revisión de su titularidad y el seguro de título.
Gastos administrativos del edificio
Algunos edificios cobran tarifas por procesar la solicitud del comprador, revisar documentos o realizar determinados trámites.
Impuestos de transferencia
En las reventas residenciales tradicionales, estos impuestos generalmente son responsabilidad del vendedor.
Sin embargo, en algunos desarrollos nuevos, los contratos pueden establecer que el comprador asuma ciertos impuestos de transferencia.
Por eso es importante revisar las condiciones específicas de cada propiedad.
Antes de presentar una oferta, siempre debemos calcular aproximadamente cuánto dinero necesitarás para completar toda la compra.
Así evitamos sorpresas de último momento.
Este es otro detalle que muchos compradores no consideran desde el principio.
Una cosa es cuánto cuesta adquirir un apartamento y otra muy diferente es cuánto cuesta mantenerlo cada mes.
Estos gastos pueden variar muchísimo de un edificio a otro.
Si compras un condo, tendrás que pagar una cuota mensual conocida como Common Charges.
Este dinero se utiliza para cubrir diferentes gastos del edificio, como limpieza, personal, mantenimiento de espacios comunes y otros servicios.
En algunos edificios, la cuota puede ser relativamente baja. En otros, especialmente aquellos con piscina, gimnasio, servicio de concierge y otras comodidades, puede ser considerablemente más alta.
Además del mantenimiento, los propietarios de condos generalmente pagan impuestos inmobiliarios.
Estos impuestos dependen de las características y la evaluación fiscal de cada propiedad.
Es importante revisar el monto real correspondiente al apartamento que estás considerando comprar.
También conviene contar con un seguro que proteja los bienes, determinadas partes interiores del apartamento y posibles responsabilidades.
Este es un detalle que merece especial atención.
En ocasiones, los edificios necesitan realizar reparaciones o mejoras importantes.
Por ejemplo, reparar la fachada, reemplazar un sistema de calefacción o modernizar determinadas instalaciones.
Cuando el presupuesto habitual del edificio no alcanza, los propietarios pueden tener que pagar cuotas adicionales.
Estas cuotas se conocen como Special Assessments.
Por eso, antes de comprar, no basta con conocer el mantenimiento mensual. También es importante revisar la situación financiera del edificio y las obras previstas.
Imaginemos que estás considerando comprar un condo en Manhattan por US$1,200,000.
Los siguientes números son únicamente un ejemplo para entender cómo funciona el cálculo:
Concepto | Costo |
|---|---|
Precio de compra | US$1,200,000 |
Mantenimiento mensual (Common Charges) | US$1,200 |
Impuestos inmobiliarios mensuales | US$900 |
Seguro mensual estimado | US$100 |
Total mensual estimado | US$2,200 |
Total anual estimado | US$26,400 |
Además de los US$1,200,000 del precio de compra, en este ejemplo pagarías US$12,000 de Mansion Tax solo una vez y los demás gastos de cierre correspondientes.
Estas cifras no incluyen posibles reparaciones, gastos extraordinarios ni otros costos particulares de la propiedad.
Aquí está la verdadera importancia de conocer los números antes de comprar.
Un apartamento puede tener un precio atractivo, pero gastos mensuales elevados que cambien completamente tu decisión.
Depende de la propiedad, del precio que pagues y de cuánto dinero puedas obtener por el alquiler.
No todos los apartamentos generan la misma rentabilidad.
Por ejemplo, supongamos que compras el apartamento anterior por US$1,200,000 y puedes alquilarlo por US$6,000 mensuales.
Tus ingresos anuales por alquiler serían de US$72,000 si permanece ocupado durante todo el año.
Pero eso no significa que ganarás US$72,000.
Debes descontar los gastos de mantenimiento, los impuestos inmobiliarios, el seguro, las reparaciones y cualquier otro gasto relacionado con la propiedad.
Utilizando solamente los gastos básicos del ejemplo anterior:
Por eso, una buena inversión no se mide solamente por cuánto dinero recibes de alquiler, sino por cuánto dinero realmente te queda después de pagar los gastos.
También es importante considerar la posibilidad de que la propiedad aumente o disminuya su valor con el tiempo.
Esta es una pregunta muy común.
Nueva York tiene restricciones importantes para los alquileres de corta duración.
En los apartamentos residenciales tradicionales, generalmente no se permite alquilar la vivienda completa a huéspedes por períodos inferiores a 30 días.
Existen reglas específicas para determinadas modalidades de alojamiento autorizadas.
Si tu intención es comprar una propiedad para alquilarla, debemos revisar tanto las leyes de Nueva York como las reglas particulares del edificio.
Sí. En términos generales, puedes comprar una propiedad aunque no seas residente de Estados Unidos.
Sí. Podemos organizar gran parte de la búsqueda y del proceso de compra mientras estás en tu país de residencia.
Significa que compras la propiedad utilizando tus propios fondos y sin solicitar un crédito hipotecario.
Aunque tengas el dinero disponible, debes cumplir con los requisitos legales, financieros y administrativos del edificio.
El precio de compra es el monto que acuerdas pagar por el apartamento. Los gastos de cierre son pagos adicionales necesarios para completar la operación.
Los ingresos que recibes de una propiedad ubicada en Estados Unidos pueden generar obligaciones fiscales estadounidenses. El tratamiento depende de tu situación particular.
Por eso, siempre recomiendo consultar con un contador que tenga experiencia trabajando con propietarios internacionales.
Antes de presentar una oferta por un apartamento en Manhattan, te recomiendo tener claras estas respuestas:
Resolver estas preguntas desde el principio puede ayudarte a evitar problemas y tomar mejores decisiones.
Después de años trabajando en el mercado inmobiliario de Nueva York, hay algo que siempre tengo presente: comprar una propiedad no se trata solamente de encontrar un apartamento hermoso.
Las vistas, la ubicación y el diseño son importantes, pero también lo son los números, las condiciones del edificio y la tranquilidad de saber exactamente qué estás comprando.
Mi experiencia previa como abogada corporativa y mi trayectoria en el mercado inmobiliario me han enseñado que los detalles pueden hacer una gran diferencia.
Por eso, en Nieuw Nederlandts Realty LLC, mi objetivo es acompañar a cada cliente durante todo el proceso, explicándole cada paso en su idioma y ayudándole a tomar decisiones con información clara.
Porque una buena inversión no comienza cuando encuentras el apartamento perfecto, sino cuando tienes toda la información para elegir correctamente.
Si estás considerando comprar un apartamento en Manhattan desde el extranjero, me encantará ayudarte.
También puedes contactarme a través de www.mariafernandaroda.com.
María Fernanda Roda Roca
Agente inmobiliaria licenciada en Nueva York
Fundadora de Nieuw Nederlandts Realty LLC
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal específico de cada comprador. Los requisitos, impuestos y gastos pueden variar según la propiedad y la operación.
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Como su agente de bienes raíces, María Fernanda Roda Roca se compromete a hacer que el proceso de compra y venta de viviendas sea lo más sencillo posible. Ella escuchará sus necesidades y criterios para encontrarle su "Casa de ensueño" y se dedicará a mantenerlo informado a lo largo de cada paso.
